Строительная отрасль входит в крутой штопор, и наблюдать за этим снизу приходится регионам. Число дел о банкротстве строительных компаний за год выросло на 41%. Только с июня по сентябрь их стало больше на треть: было 1089, стало 1454. Банкротятся прежде всего региональные застройщики, а не столичные гиганты. В Казани это «Строительная компания Ак Барс», в Челябинске СЗ «Высота», в Сургуте «Салаир», в Перми «Звезда-2013», в Красноярске КДСК, в Новосибирске «Авангардстрой».
Минстрой сам признает, что планы по вводу жилья под угрозой срыва в Липецкой, Курской, Орловской, Ульяновской, Томской, Саратовской и Амурской областях, в Башкортостане, Мордовии и Югре. Отставание от сроков ввода в ЯНАО достигло 28 месяцев. Вице-премьер Хуснуллин сообщает, что ввод жилья упал на 14%, причем сильнее всего просело индивидуальное строительство. То есть пострадали частные дома в пригородах, райцентрах и селах, а не московские небоскребы.
И ровно в этот момент федеральный центр принимает решение, которое ударит по стройке еще сильнее.
Удар, рассчитанный в Минфине
С 1 октября меняются условия «Семейной ипотеки». Эта программа не какая-то нишевая льгота: на нее приходилось 66% всех ипотечных выдач в июне и 42% в июле. Ставка для семей с одним ребенком вырастет с 6% до 10%, а в столичных регионах до 12. Срок субсидирования сокращается с 30 до 15 лет, после чего кредит переходит на рыночные условия. По подсчетам Сбербанка, при росте ставки с 6% до 12% ежемесячный платеж увеличится примерно на 60%.
Под удар попадает большинство. По оценке аналитиков Промсвязьбанка, в двух из трех российских семей с детьми ребенок один. Для них программа из доступной превращается в формальную.
Логика Минфина проста: субсидии на разницу между льготной и рыночной ставкой обходятся бюджету в триллионы, и их нужно сократить. С точки зрения бухгалтерии в министерском кабинете все сходится. С точки зрения Ижевска, Саранска, Казани или Уфы это решение выглядит как отключение последнего аппарата жизнеобеспечения у пациента, который и так в реанимации.
Почему регионам больнее, чем столице
Формально новые правила одинаковы для всех. Но на деле они бьют по регионам сильнее, и дело не только в ставке.
Во-первых, лимиты. В Москве, Петербурге и их областях семья с одним ребенком сможет взять до 12 млн рублей, с тремя детьми до 18 млн. В остальной стране потолок для семьи с одним ребенком 6 млн. Столица получает ставку на 2 пункта выше, зато кредитное плечо в два-три раза длиннее. Регион получает ставку пониже и меньше денег, при этом доходы там ниже, а значит, каждый дополнительный процент съедает большую долю семейного бюджета. Казань оказалась самым недоступным для семейной ипотеки городом – только около 1% жилья в столице Татарстана подходят под лимит программы в 6 млн рублей.
Во-вторых, запас прочности. Столичные девелоперы вроде ПИК, «Самолета» или «Эталона» тоже отчитались о провальном полугодии, но у них есть доступ к крупным банкам, облигационному рынку и земельным банкам в самых маржинальных локациях. У регионального застройщика с тремя-пятью домами ничего этого нет. Он живет от продажи к продаже и от транша к траншу. Когда спрос падает на 30–50%, а в ряде регионов даже глубже, он просто не доживает до следующей стройки.
В-третьих, структура рынка. Снижение ввода сосредоточено в индивидуальном жилищном строительстве, а это сегмент прежде всего регионов, пригородов и малых городов. Там альтернативой ипотечному дому служит не квартира в соседнем ЖК, а съемное жилье или жизнь с родителями.
Решения, в которых у регионов не было голоса
Нынешний кризис не стихийное бедствие. Он собран из решений, принятых в нескольких московских кабинетах.
Центробанк долго держит ключевую ставку на запредельном уровне. Для борьбы с инфляцией это, может быть, и оправдано, но для отрасли, где проектное финансирование и ипотека определяют все, это удавка. Инвестиционная активность в экономике сокращается. Бюджетное строительство тоже урезают, а ведь для многих региональных подрядчиков госзаказ был основным источником работы. Себестоимость при этом растет, а штрафы за просрочку сдачи копятся.
Сама модель льготной ипотеки годами строилась так, что рынок подсел на субсидию как на иглу. Ее расширяли, продлевали, делали основным инструментом поддержки спроса, и девелоперы под нее выстраивали планы. Теперь ее резко сворачивают, причем в разгар спада, а не на подъеме. Регионы при этом не участвовали ни в проектировании программы, ни в ее сворачивании. Их просто поставили перед фактом.
Последствия: для людей и для экономики
Для семей последствия прямые. Молодые семьи с одним ребенком, а это основная аудитория программы, окажутся перед выбором: брать кредит на 10–12% с платежом, съедающим половину дохода, или отложить покупку на неопределенный срок. Для многих второе будет означать и отложенного второго ребенка. Демографическая политика и ипотечная политика здесь противоречат друг другу напрямую.
Для дольщиков банкротство застройщика после реформы 2019 года уже не так фатально, как раньше: деньги хранятся на эскроу-счетах. Но есть и другие категории пострадавших. Это подрядчики и поставщики, которым застройщик не заплатит. Это рабочие, которые останутся без зарплаты. Это жители домов, которые будут достраивать через фонд защиты прав граждан годами.
Для региональной экономики стройка всегда была мультипликатором: за ней идут производство цемента и кирпича, металлоконструкции, логистика, мебель, ремонт, бытовая техника. Когда рушится местный застройщик, волна уходит по всей цепочке. В регионах, где стройка остается одной из крупнейших небюджетных отраслей, это означает сокращения, падение налоговых поступлений и рост нагрузки на социальные бюджеты.
В целом это означает недостроенное жилье, сорванные планы ввода, кризис в отрасли, которая дает работу миллионам людей, и дальнейшее перетекание людей и капитала из регионов в Москву и Петербург. Ведь там, даже при ставке 12%, лимиты выше, а рынок глубже.
Корень проблемы: деньги регионов уходят в центр
Почему регионы не могут подстраховать собственную отрасль? Потому что им нечем.
Российская бюджетная система устроена так, что основные налоги уходят в центр. НДС и налог на добычу полезных ископаемых целиком федеральные. Нефтегазовая рента Югры, ЯНАО, Татарстана, Башкортостана идет в федеральный бюджет. Налог на прибыль с 2025 года частично перераспределен в пользу центра. Долгие годы крупные холдинги платили налоги по месту регистрации головной компании, чаще всего в Москве, а не там, где стоят их заводы и скважины. Регионы, в которых добываются триллионы, живут на трансферты и бюджетные кредиты, условия которых опять же определяет Минфин.
Результат парадоксален. ЯНАО, одна из богатейших по ресурсам территорий, фигурирует в списке регионов с катастрофическим отставанием по вводу жилья. Башкортостан и Югра в списке рисков Минстроя. Деньги, которые могли бы пойти на жилье для местных семей, уходят в центр, чтобы вернуться обратно в виде федеральной программы с едиными для всей страны правилами. Эту программу потом так же централизованно урезают.
Что бы сделали регионы, если бы распоряжались своими деньгами
Представьте, что регион оставляет себе все налоги, собранные на его территории, и сам определяет жилищную политику. Инструменты давно известны и опробованы.
Первое — собственные ипотечные программы под местные условия. Регион сам решает, кому, на каких условиях и какое жилье предоставлять. Такие программы могли бы стать нормой: со ставкой, привязанной к местным доходам, а не к единой московской формуле, и с лимитом, соответствующим реальной стоимости жилья в конкретном городе.
Второе — адресность. Регион лучше центра знает, кого ему нужно удержать: врачей в районных больницах, учителей в сельских школах, инженеров на местных предприятиях, молодых специалистов, которые иначе уедут в Москву. Отдельные ставки для бюджетников, служебное и арендное жилье, программы для возвращающихся выпускников — все это легко реализуется на местном уровне и практически невозможно из федерального кабинета.
Третье — поддержка индивидуального строительства. Там, где главным сегментом стал частный дом, регион мог бы подводить сети к участкам, давать землю под ИЖС с готовой инфраструктурой и кредитовать строительство через собственные институты развития. Это дешевле и эффективнее субсидирования ставок для новостроек в мегаполисах.
Четвертое — антикризисные резервы. Республика с собственными доходами может в хорошие годы откладывать средства, а в плохие поддерживать отрасль: выкупать квартиры в проблемных ЖК для социального и арендного фонда, давать местным застройщикам финансирование, запускать муниципальное строительство, чтобы подрядчики не остались без работы.
Пятое — горизонт планирования. Сейчас правила игры меняются из Москвы раз в полгода, и ни застройщик, ни банк, ни семья не могут планировать на пять лет вперед. Регион, отвечающий за собственную программу перед собственными жителями, заинтересован в предсказуемости, потому что последствия его ошибок будут видны не в сводной статистике, а на соседней улице.
Нынешний кризис в строительстве показывает: колониальная имперская модель государства не способна обеспечить жителей регионов тем уровнем жизни, который они могли бы создать сами. Если бы распоряжались своими ресурсами и не зависели от решений, принимаемых в Москве.
